“政策出台后，二手房咨询量、带看量显著放大。成交量有增加的迹象，但主要集中在四、五环外的刚需房，核心区的房子还需要进一步验证。”8月10日，中国证券报记者对北京地区二手房市场进行实地走访了解到，新政出台后，各区域市场变化分化明显。
咨询带看明显有增
“目前，万柳区域的学区房成交变化整体不大，学区房成交量最高的主要是3、4月份。新政出台之前，普通的房源均价在10万元/平米左右，目前价格没有变化。新政将五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由‘2年’进一步调减为‘1年’。但能买学区房的基本都是在京工作多年的家庭或者北京一些高端人才引进的家庭。”万柳一家中介销售人员告诉记者。
“对于四、五环外的刚需客户来说，一些年轻的非京籍家庭可以受益于本次新政。目前，公积金和商业贷款的首付比例都处于较低水平，房价本身也位于低位。外围刚需盘的成交量目前没有显著变化。”大兴区一家门店销售人员告诉记者。
北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年8月8日起施行。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度3个方面7项政策措施。
《通知》明确非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”。调整后，非京籍家庭在全市范围内购买商品住房的社保或个税缴纳年限统一为“1年”，购买商品住房的套数保持不变。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，无论是贷款额度看齐其他一线城市，缴存年限挂钩翻倍，还是装修提取率先落地，北京在此轮公积金政策调整中的突破力度非常大。
国盛证券研报显示，此次政策调整，在非京籍购房限购年限下调、公积金贷款提额、二手房“带押过户”扩围、家庭装修提取公积金等方面做出优化，核心在于降低刚需和改善置业门槛，进而试图打开置换的链条。政策落地与今年以来上海、深圳、广州等一线城市通过优化限购、公积金政策提振市场的方向一致，落地时点正值8月市场传统淡季，“金九银十”销售旺季到来前，参考上海出台类似政策后的市场表现，短期成交有望边际改善。
止跌回稳进程有望加快
开源证券研报显示，2026年以来，房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快。
从城市发展维度而言，新政贴合北京城市总体规划要求，助力人口与产业疏解。北京持续推动功能产业向城六区外疏解，此前购房政策未形成有效引导，而此次针对城六区外购房设置公积金额度上浮政策，能够精准引导购房需求外溢，优化城市居住空间布局。同时，新政优化房屋赠与规则、放宽非京籍限购条件，既保障了家庭住房传承需求，也降低了新市民安居门槛，助力首都人才引进和人口结构优化。此次限购与公积金政策优化，兼顾民生保障与市场稳控，对购房者、区域楼市、房地产行业及城市发展均产生深远影响。
对购房群体而言，政策大幅降低安居成本，精准惠及各类刚需、改善家庭。新政大幅上调公积金贷款额度，单人首套最高120万、夫妻双方首套最高240万，极大提升了家庭购房杠杆水平，减少商业贷款比例，每年可为购房者节省数万元利息支出。差异化上浮政策利好显著，城六区户籍居民郊区购房、购买绿色建筑房源可额外提升贷款额度，既鼓励居民外迁安居，也推动绿色低碳住宅普及。同时，非京籍家庭购房社保年限缩短至1年，切实降低新市民、年轻就业群体的落户安居门槛，释放大量刚需购房需求。整体而言，2026年8月北京楼市新政是一次精准、温和、定向的调控优化。
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